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仕事納めですが・・・ |
今日は昼に外食でカレーを食べた。
どうしても、経営的な仕事をしている上、行く先々の店等の経営状況を推測
する癖があります。
僕が、店内で周りをキョロキョロしながら食べるのはそのせいです。
昼時だったが、アルバイトが3名、店長と奥さんで経営を行う。
FCのため、年中無休だから、経営者二人で一緒の休日は難しいな・・・
おそらく、平日の2：00～5：00位の合間に、奥さんが休憩をとって
家の家事とかしているのだろうか
当然休みの日は、平日になるだろうなぁ・・と考えつつ・・・・
アルバイトが3名、自給850円として2550円／時間
1食＝1人平均750円として（原材料費が35％として原価485円とする。）
満席の場合、33席ある・・・・ として昼は2回転するとし、それ以降夜は1回転半するとし
3回転半×33席×750円＝86,625円／1日売り上げ
経費として
人件費2550円／時間×11時間営業＝28050円／日×30日＝841500円
月光熱費31.5万円（電気18万、ガス10万、水道3.5万円）
地代15万円
消耗品費8万円（おしぼり等）
その他雑費5万円
月経費合計約145万円（日48000円以上必要）
ん？上記を見てみると、毎月一応一日3.5回転した場合、38000円程度の売り上げがある。
当然これからFCの上納金がある、4：6として（4がFCだといいが・・・）
FC22800円：（店）15200円
店長夫婦の年収入547万円
と、、、こんな美味く行きませんわなぁ～～～と思いますが・・・・・
経費も実際はもうちょっとかかるかも知れない、FC本部からポスターを買わされたるするらしい。
夫婦で共働きで年収547万円だったら、よく有りがちな年収水準かもしれませんな
しかも、年中無休だし、気軽に旅行も行けないと来れば、あまり良い数字ではないかも知れません
だけど、世の中そんなもんだね・・・・
金儲けは大変だ・・・
07.12.27 今日で仕事納めです 来年もよろしく御願いします。
川染トモキ
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今日はクリスマスイブだ！ |
そうですが、社会に出てからは只の1/365に過ぎません・・・・
昨日のM1ですが・・・・・
何か年々レベルが落ちているような気がする・・・
全国数ヶ所から来て、あの程度なのだろうか？
本戦に出てくる人も、ある程度知名度のある人ばかりだし・・・
吉本率高いし、どうも・・・・本戦選出に関してはやらせだと思う
そんなイブです
07.12.24 川染智騎
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風林火山の最終回 |
昨日、見た。
山本勘介とは、後世の作り話で軍師とか何とか言われているようだが、
本当は只の伝令役だったらしい。
何よりも、歴史の、特に戦国時代はもの凄い過大評価があり、
全てと言って良いほど、後世に作られた作り話がほとんどである。
特に、徳川家に関係した武将なんかは、結構良い感じに作られている。
関が原の合戦で、徳川家に相反した石田三成なんかは、悪く書かれる、典型だろうと思う。
またまた、騎馬に乗った侍同士が戦っているが、あれこそ正に嘘で、
日本の馬はそもそもポニーみたいなズングリムックリした馬で主にそれらは、荷
物運搬用に飼育されていた。又、騎馬武者と言うのは、あくまでも偉いさんが、
地べたに立つのが格好悪いのか何なのか知らないが、
とにかく、偉いさんが乗るだけのものであり、馬にまたがって刀を振りかざすと言うのは無くて、
チョット違うんです。
むしろ、そんな状況になったら、偉いさんのいる所まで、敵が食い込んできているのであれば
その部隊は壊滅状態を意味します。
昨日の風林火山の上杉さんと武田さんの一騎打こそそうですが
、まずありえません。
当時の戦闘はまず、石つぶてや足軽の槍なんかが主流で、
戦と言っても年がら年中やっていたわけでもない、
農民の暇な時期のみやっていただけであり大抵は、戦をし、まぁまぁ戦況が落ち着くと、
双方講和で寄り合い、領地の境界線を有利な方が少し取っていくという形で、
戦は終わっていたようです。
結局なんの為に、領地の取り合いをしたかと言うと、
結局、それだけ国も貧乏だったんです。
その為に戦をしていたと言うのが、真相のようです。
その頃から、不動産は重要だったのです。
19.12.17 川染智騎
来年より、弊社の松阪市三雲舞出の分譲地で、建売住宅をしようかと思っています。
土地は55坪くらい、東面道路で建物は28坪位の住宅で
屋根は日本瓦葺にして、ジャパンモダン的な感じにし、
ペアガラスは標準、エアコンは当然、エコキュートを設置オール電化！外構もバッチし
住宅性能評価もとってして・・・・・・
で・・・1680万円（税込）を計画していますが、どうでしょうか？
売れない建売住宅をやるのは、不動産のプロとしてダサいですし・・・・
売れると思っています。
我々、プロがする事ですから、賢く仕入れをし、賢い間取を作りたいと思います。
素人さんのお客様より指摘があるという事は、プロとして恥でしょう
そんな感じの年末前です。何か、ご質問とうございましたら是非、お問合せ下さい。
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一日、事務所で作業をしていました・・・・ |
今日は、一日中事務所で作業（仕事）をしていました。
昨日からやり始めていた、お客様より依頼された、事業の事業計画書を作成しておりました。
結局、昨日、夕方頃より作業に取り掛かり始め、何だかモヤモヤしたまま途中で作業を一旦終了し
帰社しましたが・・・・
やはり、理系と言うのか、完璧主義と言うのか、モヤモヤした状態が気に入らないようで
家に帰ってからも、あの試算がおかしいだろうかとか、何か落ち度はないだろうかとか
そんな事ばかり考えてしまい、就寝後、夢でもその仕事をしている情景が出てきました。
案ずるより産むが易しのとおり、本日半日ほどかかり、作業は終了しました
明日は、依頼者の喜ばれる顔が見れるだろうか・・・・
今度は、そんな不安で、夜をすごすのでしょうか・・・・・
08.12.09 t.kawasome
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賃貸経営とは |
この所、数回、賃貸についてブログしましたが、あれから賃貸経営とは何かと考えました。
やはり、定期的（※安定）収入なのでしょうか。
この場合の※安定は、家賃保証が管理会社にあり、その管理会社が倒産しない可能性が非常に高い
場合のみに当てはまると思われます。
その他これに関連し、やはり、賃貸の経営シミュレートをコンサルティングする仕事も多いのも確かです。
それだけ、賃貸事業業者が、頑張っていると言うことでしょう。
その際、経営的な判断をする為に必要な事は、客観的に経営シミュレートすると言う事です。
「建てさせてくれ～」と言う側の建築業者等の経営シミュレートは当然、あてにならないでしょう。
事実、相談のあったお客様に見せて頂きましたが、かなりずぼらなシミュレートでした。
具体的にどの辺りが、留意点かと言いますと。
一番重要なのは、初期投資の要の建築費です。
シミュレートに添付されている書類としては・・・・・
写真やパースが載っていて、このタイプのアパートです。
外観はこんなんで、間取りはこんなんで、面積はどれそれで、何と！こんな機能が付いているんです。
しかし、留意点は、建築費は、どこから～どこまでか？
雨戸はオプションか？水道は前面道路に埋設されて居なくても、その値段でOKなんですか？
兎に角、何から何が付いて、その値段なのか？
仕様等に具体性がないのがほとんどではないでしょうか？
この際の仕様とは、基礎はべた基礎で、サッシはシングルでとか言う視点レベルではなく、上記でも記載した
雨戸は別途かどうとか言う、生活に照らし合わせたレベルの仕様です。
当然、地盤改良等は別途でしょう。
アパートでましてや、田を埋め立てるのであれば、改良等は、100万円超確率超高しです。
別途は良いですから、周囲の事例と照らし合わせ、キチンと参考価格を記載して頂きたいです。
08.12.08 川染智騎
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賃貸管理業の続き |
昨日、大家さんの滞納パターンを記載致しましたが、今回は滞納される方の特徴等、及び
それに騙される心境・背景に触れてみたいと思います。
まず、正直に申し上げて、最初の入居の申し込みがある時点で、この人は先々滞納するだろうな・・・・
と言うのは、分かります。
20歳からこの業界にいて、私くらいの経験になってくると、幾つかの経験的要素から、それがわかりますし
その他、単純に分かりやすいのが、滞納する人は、まず入居申込の時点で、不動産業者から信用と同情を得ようとがんばります。
どの様な点かと言うと、
まず、親戚・知人がどこどこに居て、どこどこで働いている、等です。
私の周りは信頼で埋め尽くされていますという風な感じの表現です。
じゃあ、貴方はどこで働いていますか？---------働いていません。
同情を誘うとは、その言葉とおりです。
結局、それが通じるのは、まだ業界経験の浅い営業社員及び経営暦の短い大家さんに対してだけです。
たとえば、私は母子家庭で、どこにも行くところがないのです。です
先のトラブルを考えたら、ここで丁重にお断りするのが、損して得取れです。
じゃあ、なぜ、そこまで分かっていて、そんなわが社も含めて、家賃滞納の問題が起きるのかですが・・・・
やはりこれらも、色々な要素が噛み合わさって出てきます。
まず、大家さんも決して裕福な方ばかりでないと言う事です。
結局1物件あいたら、その空いた間、収入が減るわけです。
前の方が無事退去され、退去の清算を行い、修繕を行い、次の募集をかける、
入居申し込みがあり、書類をそろえて頂き審査をかける、そして契約し、家賃振込みを行う、鍵を渡す。
無事、退去されても、修繕等の期間は入居が出来ないわけですから、どんなに頑張っても
必ずブランクの期間が出来ます。
次の入居者がすぐ見つかれば良いですが、大抵は数ヶ月見つかりません。
理由は、周辺にアパート等が多すぎるからです。
そして、どんどん新築が建てられ、お客様は新築を大変好まれるからです。
大家さんも7万円の家賃であれば、3ヶ月ブランクが出来るとしたら、急にパタッと21万円収入が減るわけです。
そうではないです・・・・・
今まで、大家さんは7万円入ることを前提に生活を考えているわけですから、+21万円で考えている所に
-21万円ですから、訳の分からない計算ですが、-42万円位の痛手な訳です。
アパート等を借金で建てていたら、もっと深刻です。
そう言った背景等もあり、こちらも当社の審査の時点で、不良申込人の門前払も難しいです。
私らが審査×でも、大家さんがOKなら、OKなんです。
あくまでも、大家さんの物件ですので、大家さんが最終的には決定することです。
入居審査で大家さんに、助言はします。
この人は収入の面で不安要素がありますがどうしますか？と言った感じで
滞納は優良と見受けられる、入居者でも起こりえます。
必ず、初期の滞納時点で、当方に相談に来てください。
病気と一緒で初期症状なら、未だ治療の余地は存分にあります。
しかし、借家経営を行う＝滞納リスクは、、、「必ず」付きものです。
2007.12.07 t.kawasome
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大家さんへ、借家等の賃貸管理についてのお願い |
この所、賃貸管理業務の依頼が多いです。
依頼のほとんどが、滞納家賃の督促・徴収行為です。
ほとんどのお客様が勘違いなされているのが、一般の仲介の取引と、その後の上記の様な賃貸管理業務を
同じであると思われておられるお客様が多いということです。
料金は別途かかります。
仲介業務は、入居者に鍵をお渡しした時点で、終了です。
管理業務はその後の業務がほとんどです。
アパートの定期設備点検や賃料の支払いの確認、徴収・督促業務です。
又一般的に、賃貸契約は大抵のものが、2ヶ月賃料を怠ったら、強制的に退去を願うものであるのに対し、当方に相談をお持ちになられるお客様のほとんどが、それ以上に滞納した状態でもっていらっしゃいます。
皆様申されるのが「信じていた」の一言です。
信じることも大事ですが、信頼行為は、1ヶ月の滞納まででで抑えるべきです。
その後、信頼が崩壊してから、滞納分を回収しようとしても3ヶ月を超えると難しくなってきます。
回収業務についての内容はまた次回に・・・・
2007.12.6 t.kawasome
