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賃貸管理業の続き |
昨日、大家さんの滞納パターンを記載致しましたが、今回は滞納される方の特徴等、及び
それに騙される心境・背景に触れてみたいと思います。
まず、正直に申し上げて、最初の入居の申し込みがある時点で、この人は先々滞納するだろうな・・・・
と言うのは、分かります。
20歳からこの業界にいて、私くらいの経験になってくると、幾つかの経験的要素から、それがわかりますし
その他、単純に分かりやすいのが、滞納する人は、まず入居申込の時点で、不動産業者から信用と同情を得ようとがんばります。
どの様な点かと言うと、
まず、親戚・知人がどこどこに居て、どこどこで働いている、等です。
私の周りは信頼で埋め尽くされていますという風な感じの表現です。
じゃあ、貴方はどこで働いていますか？---------働いていません。
同情を誘うとは、その言葉とおりです。
結局、それが通じるのは、まだ業界経験の浅い営業社員及び経営暦の短い大家さんに対してだけです。
たとえば、私は母子家庭で、どこにも行くところがないのです。です
先のトラブルを考えたら、ここで丁重にお断りするのが、損して得取れです。
じゃあ、なぜ、そこまで分かっていて、そんなわが社も含めて、家賃滞納の問題が起きるのかですが・・・・
やはりこれらも、色々な要素が噛み合わさって出てきます。
まず、大家さんも決して裕福な方ばかりでないと言う事です。
結局1物件あいたら、その空いた間、収入が減るわけです。
前の方が無事退去され、退去の清算を行い、修繕を行い、次の募集をかける、
入居申し込みがあり、書類をそろえて頂き審査をかける、そして契約し、家賃振込みを行う、鍵を渡す。
無事、退去されても、修繕等の期間は入居が出来ないわけですから、どんなに頑張っても
必ずブランクの期間が出来ます。
次の入居者がすぐ見つかれば良いですが、大抵は数ヶ月見つかりません。
理由は、周辺にアパート等が多すぎるからです。
そして、どんどん新築が建てられ、お客様は新築を大変好まれるからです。
大家さんも7万円の家賃であれば、3ヶ月ブランクが出来るとしたら、急にパタッと21万円収入が減るわけです。
そうではないです・・・・・
今まで、大家さんは7万円入ることを前提に生活を考えているわけですから、+21万円で考えている所に
-21万円ですから、訳の分からない計算ですが、-42万円位の痛手な訳です。
アパート等を借金で建てていたら、もっと深刻です。
そう言った背景等もあり、こちらも当社の審査の時点で、不良申込人の門前払も難しいです。
私らが審査×でも、大家さんがOKなら、OKなんです。
あくまでも、大家さんの物件ですので、大家さんが最終的には決定することです。
入居審査で大家さんに、助言はします。
この人は収入の面で不安要素がありますがどうしますか？と言った感じで
滞納は優良と見受けられる、入居者でも起こりえます。
必ず、初期の滞納時点で、当方に相談に来てください。
病気と一緒で初期症状なら、未だ治療の余地は存分にあります。
しかし、借家経営を行う＝滞納リスクは、、、「必ず」付きものです。
2007.12.07 t.kawasome
