題名の件ですが、
まず、仕事友達でもあり、仕事の先輩であり、人間としての先輩であり、
経営者としての先輩である
フジケンホームの藤原社長。
50歳位の人だが、人間の器が大きく、結構、経営の数字に強くて
だけど結構、俺わからんわ～、任せるわ～
って言う所もあって、見ていて楽しいが
中小企業の建築業者で、社員数人を抱えて、しっかりした経営をやっているので
やっぱり、すごいと思う。
経営者的立場を教えてくれる人は余り居ない中で、金融機関との付き合い方とか
教えてくれる人。

次は、未だ2回しか会った事はないが、岩井商事の社長
会った、2回は当社が、お願いをした回数であり
その時しか会った事はないです。
岩井の社長も僕の事を覚えていないかも知れないです。
お願いをしても、直ぐに「良いよ」って言ってくれ
又、自分で責任を背負われるような事を仰られた
何て、判断力があり、自分の責任を全うする人だと思った。
廻りの意見はしらないが、僕は素敵な人だと思う。

08.1.31　川染智騎

 

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まず、携帯電話によく電話が掛かってくる人がかっこよく思います。
研修会なんかで、講義の途中で、いそいそと議場の外に電話をかけに
行き、色々ゴニャゴニャと話をしている・・・

かっこいい
なんか忙しく仕事人間て言う感じですな・・・

実際、皆さんどんな事を話されているんですか？
そんな緊急案件を幾つも抱えているんでしょうか？
私も会社用の携帯はありますが、1日多くても2～3件の着信です
名刺にも携帯番号を書いてあるんですが、
ほとんど鳴りません・・・

次に、日曜日に事故をしました。
と言うより、遭いました・・・
いつもの様に、社用車に乗り、会社をでて、50ｍ位
走った所で、バンっと言う大きな音と共に
車が急に急ブレーキが掛かった様な感じになり
しかし、ブレーキを踏んでも、不可抗力で車が止まらず
しかし、あまり、慌てない性格と言うか
浮世離れな私は、冷静に出来るだけ路肩に寄せました。
結果、車道の2/4は車が占有しましたが、何とか大渋滞は防いだ？感じで、車は停車しました。
何じゃ？と思い、外に出て見ると
タイヤの前輪左前のタイヤのタイヤと軸の連結の部分が、一部取れており、タイヤが
メチャクチャ開脚していました
とにかく、今の事態を脱却する為、事務所にＴＥＬし、事務員さんに警察に連絡をする様要請
私は、自動車会社のサファリに至急ＴＥＬ、会長にもＴＥＬしました。

しばらくすると、会長が笑いながらやって来て・・・・
とりあえず、トラロープで、引っ張るとの事で、牽引する様な形で、
ムリヤリでしたが、歩道に押し込みました。
しかし、タイヤが結局超開脚状態ですので、摩擦がすごく
トラロープが最終的に切れてしまいました・・・・
凄い摩擦力！！！
又暫くすると、サファリが来てくれ、何とか車を運んで頂けました。

その後、調べたところ、その社用車は、＊菱社の車で
リコールの出ていた車であったそうです。
翌日、早々に同社のエライ方が来て、代車と菓子折りを持ってきて頂きました。
会長が全てやっており、私は、一切会っていません。
真摯な速やかな対応で、私は好感を持ちました。
ただ、この事故が、未だ、スピードを出す直前であった事等、幸運な要因を
考えると、結果論で、全く大きな被害が無かっただけで、
何かあったら、菓子折りでは済まなかったと思われる。
車は又、新車とは言わないが、同等程度の車に代えて貰える見通しです。

それにしても、その後が許せない。
許せない先は、会長である。
菓子折りは、自分の家に持って帰って、自分らで食べる、
代車は私に渡さず、自分で乗る。
腹がたったから、今日は朝から、車を取り返しに久居に行ってまいりました。
そもそも、懺悔の念を受けるのは、私だろうに・・・・

08.1.29　川染智騎
追伸；ちなみに、当初に事務員さんに要請した、嬉野事務所の
目の前の警察の件ですが、くその役にも立ちませんでした。
松阪の本署に転送になっていて、
今、多分パトロールに回ってて、こっちに転送になっているから、
ハザードランプ付けて、車屋さん呼んで、それ待っといて・・・だって
ふ～ん、至急、連絡とってそちらに向かわせますわ！！
の一言も言えないのかね？　嫌いだなぁ・・・・

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要するに、強制競売の逆です。
債権処理の一環で、
強制でなく、任意に不動産の売却をしようと言うものです。

例えば、山田一郎さんには、住宅ローンを組んで家を建てたが
Ａ銀行とＢ銀行に住宅ローンとして3000万円お金を借り、今まで支払っていたが
近年、リストラによって、職を失い、お金がなくなり
毎月の返済ができなくったとする。
Ａ銀行に1500万円（抵当権1位）
Ｂ銀行に800万円（抵当権2位）、現在これだけのお金が
残っているとする。

この場合、返済をずっとしないと、銀行は競売に申し立てをして
強制的に、法的な処理の元、競売（セリ）にて債権回収を図ります。
この家が、今、時価で1000万円の価値があるとしたら
競売の落札価格は700万円位でしょう。

この場合、この700万円は、第1順位のＡ銀行が
満額かっさらって行きます、
しかし、Ａ銀行未だ1500-700＝800万円回収できていません。
Ｂ銀行に至っては、0円どころか、―800万円です。

この場合、競売だとどうしても、安くなりますので
一般の時価の売買に切り替え
一般市場より買い手を発見しようと言うのが、任意売却です。

もし、一般の売却で売りにだした場合
この不動産は時価1000万円で売れますので
Ａ銀行　900万円を配当
Ｂ銀行　100万円を配当とします。
こうした場合、ＡもＢも競売にかけるより、少しでも多く現金を回収できますので
有り難いと言う事です。
これがざっとした任意売却です。

当社も、債務者様よりお金・不動産に関するご相談を受け
債権処理の話をさせて頂くことが結構あります。
常に、1～2件は案件を背負っています。

当然、払わない方も悪いと思います。
将来のリスクを見越して、不動産の処分価格を越えて貸す方も悪いです。
車のローンであれば、3～5年の事なので世情の予測がつき易いですが
しかし、住宅ローンは20～30年の事なので、予測など全くつきません。
私は、ここに何か保険の様なものを設置するべきではないかと思います。
今は一応保険と言うか、保証機関はありますが。
あくまでも、銀行が得する為の保証機関であり、債務者様が得するものではありません。
しかし、現行はありませんので（ないと思われます・・・）
もし、お客様が、何かケガとかされて、収入が無くなったり
ガクンと収入が減って、返済が厳しくなった場合は、融資機関に一度相談して下さい。
公庫であれば、一定の基準の元、一定期間の利息の免除や、
返済額の見直し等を行って頂けます。
一般の金融機関でも同じだと思われます。

当社に債権処理に相談に来られる方の大抵の方は、もう、金融機関と疎遠な関係
険悪な関係になっておられる方がほとんどです。
債権処理の話をしに行っても、嫌味を言われます・・・
払えないものは払えないんです
しかし、やっぱり本来払わなければならないものです。

しかし、金融機関の今の儲け口は、住宅ローン位しかないのです。
よって、どこの金融機関も住宅ローンに力を入れています。
特に、今は、不動産の評価よりも、人に対して住宅ローンを貸すと言う傾向が
高くなっており、将来的に、又、今後、これ以上の不況になれば、融資機関の
さらなる、焦げ付きは予想されます・・・・

08.1.28　川染智騎
私も、只今、ローン地獄の真っ最中です
人間が生きていくのには、何て、沢山のお金の掛かる事でしょうか？
それでも、生きていく必要がありますので、頑張ります。

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当然、不動産の事であるが・・・
ほかの買物で言うと・・・
車・宝石であれば、数年に1回の買物位だろうか
野菜であれば、2～日に1回の買物であろうか
電気・ガス・水道であれば、毎日の買物か

とは言いつつも、本当に変な商売を選んだものだ・・・
当社も、常に土地と建物を売っていかないと、飯が食えないわけで
当然、平均的に1ヶ月に4～5件の取引はしている・・・
よく考えたら、もの凄い決断の元の、お買物の立会いをしているのだと
つくづく思う

ここで「責任をもって仕事をします」とか、どうのとか～こうのとか書くと、いかにも
善人ぽいので、俗人の私らしくないので
真理を書く事にする。

私はキレイな事を言いません、常に仕事に徹しています。
もの凄い決断をされたお客様に対しても、大金持ちが軽くポケットマネーで
買っても、仕事として、徹して業務をします。

少し前に、人間味らしい営業を心がけていると書きましたが
それは、その中の、ふとした部分に出るだけです。
ハンドルやブレーキの「あそび」の部分の様な、取引の中の
人間味は、当然入ってしまいます。
私も当然人間ですから、しかも、かなりのHな俗人ですから

不動産の取引そのものに対しては、仕事として徹しているつもりです。
ですので、善人面するつもりはないですが、
100円の物件でも1億円の物件でも、同じ責任を持って業務に徹します。
身内が買い手だとしても、無理な相談には応じません。
逆も又しかりです。

でも、お年寄りなんかのの売主様が、
暇だから茶を飲みに遊びに来い、と電話をくれたら
尻尾を振って、直ぐに遊びに行きます。
そんな感じです。

08.1.27　川染智騎　
子供が9ヶ月になりました
今度の休みにトイザラスに遊びに行きます。
買物はしませんので、あしからず

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表題の、判決結果であるが
要約すると、新築建物を購入したが、その後、建物に欠陥が多数見つかったとして
住民が建築業者等に対して損害賠償等の裁判を起こした案件であります。

判決結果として、安全性を損なう建物を建てたらあきませんで！
しかも、その損害の範囲は、購入者は勿論、その周囲の者に及ぶと言うことである・・・
おそろしい・・・・
これも要約すると・・・・私見も入っていますが
例えば、欠陥住宅と知らずに、毎日その建物の前を、犬の散歩をしていた
気の弱いおばちゃんが居たとする。
後日、この建物が欠陥住宅だと知り、今になって考えれば、もしかして
私が犬の散歩中に建物が崩壊してきたかも知れない・・・・
と、神経衰弱にでもなったりしたら、このおばちゃんにも損害を負わなければ
ならないと言うことであろう・・・・

これも一重に、アネハ先生のおかげである 。
私達の業界では、皮肉的に、一人で法律を変えた男と言っています。
社会的にも「建築関係者＝悪」の図式をなりたたせた男である。

来年21年秋から、法律の改正と言うか、修正があり
新築の関係業者は、そう言った場合の保険加入や供託金が義務付けされます

高い買物＝責任

08.1.26　川染智騎

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有難い事に、明日の土曜日は、先週のチラシで大変反響の多かった
最得物件の契約になります。

今の不動産業界の契約は大変、書面を作成するのに苦労し
調査だけで半日、作成だけで半日かかります

これも、今の時代の責任・保証と言った背景の現れでしょうか・・・・
色んな不動産業の裁判の判決結果の判例が出ていますが
ことごとく、不動産業者が負けています。
明らかに不動産業者が悪いものは、置いておいて
こんなものまで？？？と言ったものまで負けているケースが多々です
裁判と言うのは、最終的な手段なので、地中に埋もれている、示談で
解決した例は、もっと多く、それも合わせると業者の負け率はもっと高いと思われます。

しかし、この業界、なかなか知識と経験を持った、社員がいない事も
又、確かです。
仲介業に特に限って言えば、理由は、流動性に対する報酬の低さです。
不動産の仲介業者は、売買代金に対する、報酬額です。
要するに、物件価格が高ければ、報酬も多いです。
東京では、小さい取引でも坪ウン百万円ですので、1億の取引も珍しくないでしょう
しかし、地方に行くと、当然所得水準も低く、安価な物件しかあまり動きません
私自身も過去最高の価額の取引は5700万円です。

又、従業員も営業と言う性質上、給料は、報酬に対する歩合給と言ったケースが多いです。
よって、地方は特に、営業社員の定着率が悪く・・・・・
又、不動産業に一度足を踏み入れた者は、その高価な物を売る快感か？？？
私は、19歳からこの業界、この会社一筋なので分かりませんが・・・
なかなか業界から抜け出せないらしく、又隣の芝は青く見えるらしく・・・・・
不動産業～～建設業～～～不動産業と言った同業界を転々とする人がもの凄く多いです。
機会があれば、ぜひ、知り合った不動産の営業マンに聞いてみてください。

貴方は、以前どこに勤めてましたか？と・・・・・・
高い確率で、同業種の他社の名前を言われるでしょう・・・・・

話は反れましたが、ずっと同業界にいれば、知識・経験もあるだろうと思われがちですが
売ることと、知識は又別物です・・・・

不動産はお菓子を買うわけでないため、ある程度、買主様の意思で決断をされます。
よって、当然少しの営業力の差が大きな結果の差になるでしょうが
そこまで、営業力に大きな差はありません。

まったく買う気の無い人に、いくら1億のビルを買ってくれ！と頼んでも、無理です。
お菓子なら別です・・・・

よって、金儲け主義に走り、自身の向上やリスクに対する備えをする人間は少ないですし
隣の芝が青いと思っている輩が多いので、その取引の損害が会社に及ぶ事をあまり苦に
していない輩が多い事も確かです。
よって、なかなか、業界全体の知識能力が向上しないのでしょう・・・・

よく、不動産を買うときのマニュアル本などで、チェック項目とかありますが
不動産業者が安全かどうか・・・・・と言った項目で
宅建協会に加盟しているかどうか確認するとかありますが・・・・・・
私から言わせれば、こんな者は、昔ながらのタバコ屋兼不動産屋兼自宅みたいな
爺さん一人でやっている不動産屋でも登録してある可能性もありますので
一概に安全とは言えません。
見かけが結構、良い感じの店構えで、若い子が沢山居るみたいなのも、安全かどうかは
別です・・・・
宅建の免許持っているから大丈夫？そんな事ありません・・・・

私も実際取引が始まるまでは、相手が信用に足る業者かどうか
見分けは付きません

ただ、確率論で言えば・・・・あくまでも確率です！！！
①近年に開業した不動産屋＋宅建主任者である
近年、特に法令関係が厳しくなり、業者は虐められています・・・・
例を言うと、5年位前までは、不動産の契約書はB4の紙を2枚で終わらせていたのが
今は、当社は12枚です・・・・
紙代だけでも馬鹿になりません・・・・
よって、近年の開業難易度と宅建合格率は信頼できると思われます。

②キチンと事務所を構えて、とにかくキチンとやっている
いつも電話が転送とかではなく、キチンと事務員さんを置いて
とにかくキチンとやっている所でしょうか・・・・
存続して、事務員さんも置いているという事はキチンと儲かっている
と言う事ですので、お客様のリクエストも多いということでしょう

その他は、営業マン次第ですので
営業マンの勉強不足に気になったら、直ぐに社長に言って
営業マンを即座に変えてもらいましょう
社長が直ぐに動いてくれない会社で、又、私に何か不備がありましたか？
とクレームを付けた営業マンから電話がかかって来るような会社であれば
そこから買うのは、やめてしまえ！！！
貴方にとって、一生に一回の買い物です
勉強不足な営業マンを得にさせる必要はありません
貴方が得・・・とは言いませんが、損をしないように気をつけて下さい。

08.1.25　川染智騎

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寒い日に限って、外の仕事が多いものです・・・
空家の家のご案内は、大変足が冷えます
現場の測量も、手がかじかんで、手袋をすると作業に支障をきたすので
書けません

夏場のご案内は、閉め切った物件を開けに行くことから始まるので
飲み水とタオルと清涼スプレーは不可欠です。
あと、殺虫剤関係も必要です。
夏場は特に蜂なんかの虫が多いです・・・・・

春と秋は、温度的には最高です。
しかし、私はこの両シーズンに花粉症がありますので、マスクが必要です。
しかも、マスクをすると、眼鏡が曇るので、煙たい（うっとうしい）です。

08.1.24　川染智騎

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この所、結構忙しくて
大変、誠に有難い事です。

不動産の営業社員とは、どの様な事をしているのでしょうか・・・
今日は、私のここ数日のスケジュールを解説いたします。

日曜日
土曜日にチラシが入っていて、目玉物件が入っていた為
その物件のご内覧、ご来店客の対応が主でした
8：30　出社～社内清掃、事務処理
9：00　営業開始
10：00～11：00　1組目の物件のご内覧
11：00～12：00　2組のご来店客の応対
12：00～1：00　　昼休憩
PM1：00～3：00　　　別の物件の契約
3：30～4：30　　　物件のご内覧案内
5：00～5：30　　　ご来店客の応対
5：30～6：00　　　別の契約の契約書作成
6：00～7：00　　　物件のご内覧案内
7：00～7：30　　　ご購入の意思表示を頂いたお客様に
対して、お申し付け頂いた書面の準備等、融資の書類準備
PM8：00～10：00　　伊勢中川駅より新大阪へ
翌日出張です。
ホテル泊まり

月曜日　大阪の出張研修が主です。
9：00～17：40　大阪にて研修会
途中、会社にTELし、融資書類のFAX
他業者様への物件の請求
電話して、融資機関より、融資結果の回答の応対
土木の図面作成を依頼されている業者様より
質疑のTEL数回
18：00～20：00　新大阪～伊勢中川へ
途中、風邪でダウンしている嫁さんとメールやりとり
20：15～21：30　事務所にて、出張先より対応した件について
事務処理を行う

火曜日　
AM8：30～9：30　前日で終わらなかった事務処理の続き
9：30～12：30　　ご来店客3名応対。
途中、別の取引の調整の電話を数度行う。
融資機関に対し、別の融資の申し込み、先日申し込みをした件の回答結果を聞く
それについての書面を作成。
午後お見えになられる予定のお客様の質疑事項の確認
13：15～13：45　現場荷物撤去の打ち合わせ
14：00　　　　本社へ
14：15～15：30　　物件を2件下見、お客様宅へ
15：30～16：00　　荷物撤去の現場へ再度確認
16：00～18：00　　決済取引3件分についての書類作成等
新築ご希望のお客様の間取りPLAN作成
18：00～19：00　お客様応対
19：00～20：30　広告のラフ案作成、決済取引3件分の書類作成続き

今に至ります。

08.1.22　川染智騎
今日の三和があるのは、お客様皆様のおかげです。
私は、手抜きの出来ない不動産職人です。
不器用なので、皆様にご迷惑をおかけ致しますが
どうぞ、今後ともよろしく御願いします。

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今日は日曜日ですが曇ってます でも仕事なのでどちらでもいいので来週は晴れが良いな
皆さんはお休み何処に出掛けるんでしょうか？私はスィーツが大好きなのでよく買いに出掛けます！
一番大好きなのはチーズケーキとフォンダンショコラやザッハトルテチョコケーキです★お勧めのお店は
次回の時に教えますね とりあえずいつも滋賀県の近江八幡にバームクーヘンを買いに行きます★
今度は堂島ロールを買いに行って来ます！なんと名古屋にやっとお店ができました 皆さんもお勧めのお店があったら是非教えて下さい☆それでは次回楽しみにしてて下さい

　

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家は一生に一度の買い物です。
特に新築を建てるとなれば・・・・・
それは、思考を巡らせ、失敗の無いように皆さん色々考えられるでしょう
こんな間取りにしようか、あんな設備をつけて・・・と
それこそ、希望が膨らんでいるときは、住宅関係のパンフレットをこぞって
かき集め、これも良い、あれも良い、と目移りしがちです。
かく言う、私も断然そうでした

当然、皆さん億万長者はさておき、大抵の方は資金ありきで予算を考えられて
いますので、当然、建築費ともにらめっこです。

この時代にお勧めしたいのが、ローコスト住宅です。
いわゆる、坪単価30万円ちょっとで、一般的な新築を建ててくれる
建築業者の建てる住宅です。
最近は、標準設備も充実しており、ペアガラス、オール電化は当たり前になってきました。

なぜ、勧めるかと言うと・・・
①何かの理由で将来、建てた家を手放す場合、原価割れを起こさない(確率が高くなる）。
②よっぽど凝らない限り、ローコストでも十分充実した設備機器が入る。
③所詮、家は消耗品、新品の状態で数年も持ちません、メンテナンス、修繕がし易い
費用が安くつくものが良いです。
(解説）
①あまりにも凝って、建築費が高くなって、がんばって建てても、将来何かの理由で手放す場合
住宅は木造であれば、全て一律ではないですが、価値を新築時を100％とすると
1年経てば70％になります。住宅は年々どんどん価値が下がっていくのです。
極端な例を言うと、20年経った、某ハウスメーカーで当時坪＊＊万円で建てた家と
築20年の普通の家が中古で出た場合、流通の価値としては、某ハウスメーカーで建てたと言う事は
うたい文句にはなりますが、そんなに価値に左右するものではありません。
むしろ、安めに出ている、普通の中古住宅のほうが流通率は高くなるでしょう。
エンドユーザーは、それほど中古住宅について、ネームを求めていません。
②今の最低限の設備って最低か？と思う位すばらしいです。
今ローコスト住宅の基本は、大量生産品をいかに賢く利用するかです。
新築住宅は既製品で全て作れるといっても過言ではありません。
大工さんと世間話で面白おかしく話をした事があります。
ホームセンター、＊メリなんかで、材料を買って家は作れるかい？(私）
作れるよと即答。（大工）
又、型遅れのキッチンなんかが手に入れば、それこそ儲け者です
現場で既製品を組み立てる、これこそがローコスト住宅の基本です。
③②にも通じますが、結局既製品を扱うと言うことは、簡単に修繕が利きやすいと言う事です。
たとえば室内を、綺麗に漆喰なんかの塗り壁にした場合、子供がおもちゃを壁に投げて
壁が凹んだと・・・・
よくあるケースですが、こんな場合、クロス張であれば、ちょっと直してちょっと張替えで済みますが
しっくいですと、そうは行きません
ましてや、ある程度年月が経っていれば、そこだけ修繕したら後で、色の違いで丸わかりです。

住宅で個性を出す事は大変いい事です、ただ、凝り過ぎるのはどうかなぁ、と思います
今日、この頃です。
又ローコスト住宅がどう言う物かお知りになられたい方がおられたら
どうぞ、私の家をお見せいたしますので、お気軽に連絡ください。

08.1.18　川染智騎

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昔は、正直言って、とりあえず「契約」でした。
それでは、話がぐちゃぐちゃになったり、結局どこかにしわ寄せ
が行く営業しか出来なくなったので

だんだん、「お客様」として扱う営業に変わりました
しかし、ものすごく杓子定規な営業をしていました。

頭打ちをして、今は、一人一人のライフを考えた、人間味のある営業を
心がけています。

そんなところです

08.1.11　今日は111の日
川染智騎　27歳　山羊座　身長170　体重52　足のサイズ25.5
好きな食べ物　芋の煮っ転がし　なめたけ+白米
嫌いな食べ物　イカの塩辛

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今日は、社員の2名の面接があります。
いつも思うのが、面接って、する側について、何をどうすれば良いのか分からないと言うのと
あと、そんな初対面で、着飾った人から何を読み取れば良いのかと言うのがいつも疑問に
思います。

当然、マニュアル的な面接では、急に何かやれとか、びっくりする質問をして
その反応を見るとかありますが、
仕事についても、失敗は当然つき物ですし、100回やって1回失敗する人が
面接の時の失敗がその1回かもしれないです。
明らかに挙動不審な人は論外として、そんな短時間で人を判断するのは
すごく嫌です。

ですので、まず、とりあえず研修と言う形で、働いてみて欲しいです。
こちらもその期間で貴方を見ますので、貴方もやって行けるかどうか見てください

そんなわけで、只今従業員募集中です。
不動産の営業社員です。
近年の不動産の営業は、ある商品を紹介するばかりでは
能がなく、自らお客様に対して、攻めて、企画立案が出来ることが一番大事です。
そんなわけですので、企画・営業社員と言うキャッチフレーズで急募です

07.1.10　今日は110番の日

川染智騎

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今日から仕事始めです。
本年の一番最初の仕事は、農業委員会の農地の現地立会いでした。

農地を売買する場合、地域によっては地元の農業委員会の許可を得なければ
売買を行う事が出来ません。
許可を得るには、地元の農業委員会に対して、農地の現地で事業計画の説明を行う必要があります。
それが、初めてのしごとでしたがな・・・・

又他に何と、契約が一発新年早々決まりました！！
縁起の良い事に！！！

 08.1.7　川染智騎

本年もよろしく御願いいたします。

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